上海处于21 世纪海上丝绸之路与长江经济带两大公家战略发展带的交汇点，作为众多电商企业的必争之地，以及长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，城市土地资源非常紧俏。根据戴德梁行近期的统计，过去5年，上海优质仓储物业平均租金已连续18 个季度上涨，仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为近5 年上海不动产投资中相当赚钱的资产。在未来的3到5年时间，在上海拥有大片仓储用地的机构有望迎来“黄金时代”。
物流园区增值的三种主要加法
租金+：从资金面上，租金是园区相当主要的收入。根据业界的研究，仓储地产在目前地产行业内租金回报率相当高，无论是国外的主要城市还是国内的北京、上海等一线城市，其租金回报率一般较其他形态的物业高一个百分点以上。此外，客户对于物流地产的租金敏感度相对其他物业形式更低，客户稳定性更高，租金上涨10%对应其物流总费用上升0.5%。
政策+：除了租金方面的回报，园区的盈利还来自于土地增值、服务费用、项目投资收益等方面。物流用地在国内外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投资者能够从政府手中以低价购得土地，待完成初期基础设施建设后，所投资的地区将产生一定的升值，而到园区正式运营后，还将大幅上涨，对于这一类的园区，一般能够在10～15 年收回投资的成本。
运营+：另一类园区则会选择出租加出售的运营模式，主要赚取前几年的租金回报，等待地价上涨或是运营成熟之后，转让给基金公司，目前市面上较大的产业或物流地产商大多都采用出租加出售的方式来缩短投资回报的时长，增加整体项目的投资回报率。
上海仓储用地的黄金区间
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目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。
据悉，上海成片仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在部分地方国企手中。目前上海地方国企持有的工业用地普遍存在两大问题，一是土地零碎，不成规模，开发利用难度较大；二是产权不清晰，很多地块都属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招拍挂流程，最终归属不得而知。但目前部分国企已经意识到这部分土地的潜在价值，资金想进入该领域，但是企业的土地没有市场化，产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的、可以将土地进行市场化的政策，将是重大利好。
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